Features

Sandungan Geliat Pasar Properti 2017

Senin, 08 Januari 2018 21:00:00
Editor : Nurul Julaikah | Reporter : R Maulana Yusuf

Kawasan Kelapa Gading
Kawasan Kelapa Gading

Share this








Kondisi politik, pertumbuhan ekonomi, dan aturan pajak membuat geliat pasar properti pada 2017 stagnan.

KELAPA GADING - Prediksi pasar properti akan lebih bergeliat pada 2017 tidak sepenuhnya benar. Memang ada peningkatan, tetapi tidak terlalu signifikan. Bahkan, cenderung stagnan. Berbeda dengan periode 2011-2013 yang bisa meningkat lebih dari 100 persen.

Itu terjadi karena peran investor. Sayangnya, sejak semester akhir 2013 atau jelang Pilpres 2014 pergerakan mereka melambat. Enggan ‘unjuk gigi’ dan lebih bersikap wait and see. Mereka khawatir dengan gejolak politik dan ketidakpastian ekonomi Indonesia.

Belum lagi aturan pajak yang semakin kuat mencengkeram. Sebut saja, aturan kepemilikan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) untuk pembeli properti.

“Setiap investor yang ingin menginvestasikan harta kekayaannya di bidang properti harus memberikan NPWP. Akibatnya, pembeli diuber-uber pajak sehingga akhirnya batal beli. Ini realita yang terjadi,” ucap Principal Harcourts Boulevard Sukanda Surja  saat berbincang dengan Info Gading beberapa waktu lalu.

Padahal, lanjut dia, dulu, pengenaan pajak tidak terlalu ketat. “Buktinya, ada rumah yang bisa tiga kali pindah tangan hanya dalam periode satu tahun.”

Lalu, aturan Loan To Value (LTV) di perbankan konvensional. Ini, kata Principal Chika Properti Robert Kaonang, juga menjadi batu sandungan pasar properti. Pembiayaan di perbankan konvensional untuk kredit rumah pertama tipe 70 meter persegi ke atas dikenakan LTV  minimal 30 persen, rumah kedua 40 persen, rumah ketiga dan seterusnya 50 persen. Ketentuan serupa juga berlaku untuk Kredit Pemilikan Rumah Susun (KPRS) dan apartemen tipe 70 meter persegi ke atas.

Alhasil, pembeli harus membayar Down Payment (DP) lebih besar. Bila tujuannya untuk menekan spekulator dan investor, itu kebijakan yang tepat. “Namun, bagaimana untuk seseorang yang belum pernah memiliki rumah? Tentu, sangat memberatkan karena mereka harus membayar DP 30 persen dari harga rumah. Inilah yang harus mendapat perhatian seksama,” tuturnya.

Principal Ray White Danau Sunter Jansens Gowinatha juga menyebut tax amnesty sebagai faktor sandungan pasar properti. Menurut dia, para investor lebih berhati-hati dalam membeli properti saat ini. Mereka masih melihat kebijakan pemerintah dalam pembenahan sektor pajak.

Sebab, dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 165/PMK.03/2017 Pasal 24 menyebut Wajib Pajak (WP) yang telah mendapat surat keterangan Tax Amnesty dan memiliki tanah/bangunan yang masih menggunakan nama orang lain, harus melakukan pengalihan hak kepada namanya sendiri.

"Ya, mau tak mau, para investor sedang merapikan pajaknya. Kalau belum rapi agak takut tetapi setelah selesai, mereka kembali belanja karena lebih aman," tuturnya.

Optimisme Pasar 2018

Kendati begitu, bukan tanpa harapan. Jansens tetap optimistis pasar properti akan terus bergeliat. “Hanya tinggal menunggu waktu,” ucapnya.

Principal Era Mulia, Mirah Krisna Tjandra beranggapan sama. Contohnya pada semester dua 2017. Sejumlah developer berhasil menjual ludes produknya. Meski didominasi kalangan end user, dia menilai, setidaknya kepercayaan masyarakat menanamkan uang di bisnis properti tetap ada.

“Itu tandanya masih banyak yang punya uang dan ingin investasi, kemudian juga dari kebutuhan secondary. Ya, saya kira harus optimistis dan saya yakin tetap bergairah, proyeksi properti 2018 masih sangat bagus. Kita juga kan lihat peran serta dari pemerintah, perbaikan di semua bidang, termasuk infrastruktur," tutur Mirah.

Direktur PT Nusa Kirana Irsan Nurfaqih sependapat. Sudah dibuktikan saat  launching residensial seluas 300 hektar di Rorotan, Jakarta Utara. “Peminatnya cukup banyak. Memang sangat berbeda dengan tahun sebelumnya pada periode yang sama. Untuk tahun depan, tentu bisa lebih bergairah,” ucapnya.

Tidak hanya developer, agen jasa jual-beli properti seperti Sukanda Surja pun merasakannya. Penjualan di Harcourts Boulevard meningkat 60 persen pada semester II 2017. Dia optimistis pasar properti akan kembali normal setidaknya pada 2020, usai Pilpres dan sejumlah infrastruktur transportasi rampung. “Kalau 2018 atau 2019, kelihatannya tidak jauh berbeda,” imbuhnya.

Indonesian Property Watch (IPW) Ali Tranghada sependapat. Kondisi penjualan properti pada 2018 paling hanya meningkat sekitar 8 persen. Ini terjadi hanya pada semester pertama. Selanjutnya, akan kembali stagnan. “Trennya tetap naik, tapi agak stuck pada semester II 2018. Sebab, pada Agustus itu penetapan bakal calon sudah mulai, sampai Juni 2019. Namun, bila Pilpres selesai dengan aman kira-kira bisa naik kencang sekitar 10-15 persen, sekitar 2019 atau 2020 lah ya,” ucapnya.

Trennya juga lebih mengarah ke hunian jangkung, terutama di Ibu Kota dengan alasan ketersediaan produk yang lebih banyak dan harga yang lebih variatif. Lokasi sasaran tentu di titik-titik sekitar proyek infrastruktur transportasi.

“Contoh, Kelapa Gading yang akan dilewati LRT dan Tol Dalam Kota. Masih cukup prospek. Apalagi, rumah tapak sudah sangat terbatas. Mau tidak mau akan ke vertikal, generasi kedua ketiganya akan seperti itu. Misal, tidak ada landed, mau tidak mau pilihannya ke apartemen,” kata Ali.

Pesona Kelapa Gading Tidak Memudar

Sebelum tahun 1976, Kepala Naga kerap dipercaya berada di kawasan Kota dan Glodok, perutnya ada di Pelabuhan Tanjungpriok, dan kakinya ada di kawasan Pluit. Namun, sejak kawasan Kelapa Gading dikembangkan, banyak ahli feng shui yang menilai bahwa Kepala Naga telah bergeser ke timur dari Kota menuju Kelapa Gading. Faktor penyebabnya tak lain karena kawasan Kota dan Glodok sudah terlalu sesak ketika itu. Pelabuhan Sunda Kelapa sebagai infrastruktur penunjang tidak lagi semarak. Atau, bisa dikatakan mulai mengalami kemunduran. Perannya terganti oleh Pelabuhan Tanjungpriok.

Kini, siklus pergeseran itu mulai kembali terasa. Bila indikasinya dinilai dari laju pertumbuhan investasi, julukan Kelapa Gading sebagai kawasan Kepala Naga mulai memudar. Naga, makhluk mitos yang diyakini membawa keberuntungan tampaknya mulai menggerakkan lagi kepalanya ke wilayah barat Jakarta.

Hal itu terlihat jelas, pertumbuhan properti di sana semakin menggila. Berbanding terbalik dengan kawasan Kelapa Gading. Lahan kosong mulai menipis. Harga properti pun sudah mencapai titik jenuh. Bahkan, sempat terkoreksi cukup dalam hingga 30 persen dalam kurun waktu 2 tahun terakhir.

Namun, pesona Kelapa Gading sebagai tempat hunian ideal tetap tidak memudar. Masih banyak investor yang mengantre, terutama kalangan etnis Tionghoa dan India. Sehingga wajar, meski sempat terkoreksi, harga hunian di kawasan ini tetap tinggi. Misal hunian vertikal, bisa mencapai kisaran Rp 1 miliar hingga Rp 3,5 miliar.

“Memang agak unik. Harga tanah Kelapa Gading sebenarnya masih kalah dibanding Pondok Indah. Namun, kenaikannnya 5-10 tahun kedepan bisa jauh lebih tinggi. Itu yang membuat etnis Tionghoa yang ke sana. dari segi investasi banyak menguntungkan. Apalagi, ditambah LRT dan Tol, bisa lebih cepat lagi,” paparnya.

Principal Era Mulia Mirah Krisna Tjandra berasumsi sama. Saat ini saja, harga tanah terendah di Kelapa Gading berkisar Rp 10 jutaan per meter persegi. Lokasinya di sekitar kawasan Bangun Cipta Sarana, Kelapa Gading Timur.

Lalu, kelas menengah berkisar Rp 17 juta-Rp 25 juta per meter persegi yang berlokasi di sekitar area Kelapa Cengkir, Janur Elok, dan Janur Indah.

Sedangkan untuk kelas atas di kawasan perumahan Bukit Gading Villa dan Perumahan Mediterania, dan Perumahan Artha Gading yang bisa mencapai kisaran Rp 40 juta per meter persegi.

“Kelapa Gading memang masih ideal. Apa sih yang enggak ada di Kelapa Gading. Semuanya ada fasilitas lengkap, mulai dari sarana olahraga, kuliner, maupun keperluan lainnya lengkap tanpa harus keluar daerah Kelapa Gading, ya walaupun saat ini untuk kenaikan nilai propertinya tidak begitu signifikan," ucapnya.